インドネシアの不動産

近年のジャカルタ近辺での不動産投資 【インカムゲインとキャピタルゲイン】

近年のジャカルタ近辺での不動産投資

インドネシアのアパート投資では購入価格の10分の1の年間賃料10年間貸してインカムゲインを享受した後で、売却によるキャピタルゲインを狙うのがよいとされてきましたが、不動産価格の高騰と価格上昇率の低下により、今では20分の1の賃料で15年間貸して売却するのが現実的ではないでしょうか。

アパートは買えば資産、借りれば費用というのは本当か?

もう何年もクニンガン地区のアパートに住んでおりますが、ここ数年契約更新の時期になると必ず値上げ通告してきた大家さんが、先月の更新時には何も言ってこなかったので自動的に価格据え置き更新になりました。

おそらくこれはここ最近の景気が落ちている影響でアパート供給がダブつきはじめてる兆候ではないかと思います。

ジャカルタの都心部で働くインドネシア人の給料が高騰しているとはいえ、アパートを借りて住むインドネシア人といえば相当の高給取りだけであり、日本人が毎月高い家賃を払ってアパートに住むということが理解できないようです。

  • なんで高いお金払ってアパートに住むの?
  • そんなお金払うくらいならローンでアパートが買えるのに・・・

まあこんなだいたい感じで中にはしたり顔で諭すように言い聞かされますが、余計なお世話です。

  • 買えば資産になるけれど、借りればただの費用として消えて無くなるんだよ

これは理屈は正しいと思うんですが、この言葉の裏には以下の気持ちが見え隠れしています。

  • 買えば自分の資産になるので家賃を払う必要はないし、価値が上がったときに売れば2度おいしいわけだし、毎月高い家賃を払って住むのはバカげている。

統計を取ったわけではないですが、周りのオフィス勤めのインドネシア人のほとんどが彼に賛成なんじゃないでしょうか?

不動産の購入目的は「自分で住む」と「投資」の2つの側面がありますが、僕に「もったいないから買え」と忠告するレベルのインドネシア人の考えとしては「自分で住みながら値段が上がった数年後に新しい物件に買い換える」といったところでしょう。

売りやすい物件を買え

ただこれは以下のような前提条件付きの話だと思います。

  1. アパートはいつでも売却可能
  2. アパートの価値は上がり続ける
  3. アパートの固定費はない(あっても小さい)

バリ島からジャカルタに引っ越すときに自宅の売却で苦労した経験があるので、いつジャカルタを離れるか判らない身分としては不動産を抱え込むリスクは重いです。

また不動産は住んでも住まなくてもいちいち管理費などの固定費と、売却時にかかる金銭的コストに加えて時間的コスト、体力的コストがかかります。

だからこそ不動産を買うときは「売りやすい物件を買え」と言われるわけで、当然ながら売りやすい物件は得てして高い。

このあたりに不動産購入の難しさがあり、とにかく「数多く見てから買え」といわれる所以です。

価格は現在でも相当高騰しているとはいえ、インドネシア経済の潜在力からすれば長期的に見てまだ値上がりの余地はあると思いますが、比較投資先としてお約束の銀行定期預金の利子が高すぎます。

満期1ヶ月定期預金が年利7.75%である現在、不動産投資のメリットはそれほど大きくないと感じます。

ただし銀行に預けるから安全とはいかず、ここはインドネシアですから銀行倒産に伴いインドネシア政府がペイオフしてくれる保障はありません。

現に6年前に口座開設していた証券会社(Sarijaya)が倒産し、口座金額40jutaほどオジャンになったことがあります。

まあ自分で住むという面から見ますと、アパートでも買えば自由にインテリア交換できたりとか何かと楽しい面もあると思います。

しかし一戸建てならともかくアパートではやれることにも限界がありますから、これらのリスクをしょった上で得るほどのメリットじゃないかもしれません。

で、日本在住者の人からインドネシアの投資話を聞かれるとき、だいたいこんな感じで答えています。

  1. ルピア資金(ルピアベースで稼いだ資金)なら不動産購入リスクが高い。
  2. ドル資金(ドルベースで稼いだ資金)なら物件によっては割安で購入可能かも。
  3. 定期預金利子は変動するので政策金利が下がれば不動産のほうが利回りがよくなる。
  4. 外貨をルピアに換えてまでルピア定期預金を作るのは為替リスクが高すぎ。
  5. インドネシアでは株より投資信託(Raksadana)

ここ数年のルピア安環境で稼いだルピア資金で、為替変動を先取りして価格設定されがちな不動産を購入するのは損です。

また投資信託は余剰資金でやること。将来の支払い計画を考えず投資すると、どうしても必要なときの現金化で大損こきます。

東に拡大していくジャカルタ都市圏

最近身近なインドネシア人と不動産投資の話をすることが多く、つい最近ジャカルタから東へ12kmほど離れたBekasi Barat(西ブカシ)のクラスター物件を購入したインドネシア人の家にお邪魔しました。

ついでに近年大型住宅開発案件をジャカルタの西にあるBSD(Bumi Serpong Damai)やジャカルタの東45kmのKarawangで展開している、Summareconグループの新規開発クラスターのモデルルームを見学してきました。

クラスター住宅

西ブカシの1.8milyar前後のクラスター住宅

Summareconの家
インドネシアで家を借りて生活するといくらかかるか【西ブカシのSummarecon内クラスターハウジングの例】

アパートに比べて一戸建てはセキュリティの面で劣りますが、クラスターハウジングという集合住宅は、区画全体が高いフェンスで囲まれ入り口ゲートは1つしかなく、区画内を24時間セキュリティが巡回してくれるので、普通の一軒家に比べてセキュリティは高いといえます。

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ジャカルタから東へ続くTol(有料高速道路)Jakarta-Cikampek沿線では、LRT(Light Rapid Transit 都市交通システム)工事が着々と進み、益々増え続けるTolの交通量に対応するために、Tol中央部分をエレベータ化(elevated highway 2階建化)し、さらに中国が受注して一向に工事が進まず先行きが危ぶまれていたジャカルターバンドン高速鉄道建設に対する中国からの融資がようやくまとまったということで、Tol沿線に位置する西ブカシでも現在高層アパートやビジネスビルの建築ラッシュに沸いています。

更に新しいTolであるBekasi-Cawang-Kampung Melayu間(Becakayu)が、今年中に開通し交通渋滞が緩和され、ブカシのもっと東に位置するCikarang周辺のLippoグループによるMeikarta都市開発が進んでいくことにより、ジャカルタの巨大都市圏がどんどん東に伸びていくことは確実です。

(2019年12月追記)第二チカンペック高速道(高架)は2019年12月に無事開通しました。

インカムゲインとキャピタルゲイン

同じく西ブカシに住んでいるインドネシア人が、8年前に45jutaで買った家が最近5倍近くの200jutaで売れたけれども、インフレのせいで同じ価値の家は200jutaではもう買えないと言っていました。

インドネシアのようなインフレが激しい国での投資物件はキャピタルゲインを享受するのは容易ですが、インフレや金利を考慮したうえで、いくらになったら売るか、売った金で何をするか、という出口戦略を考えないと、得したのか損したのか判らないことになります。

今自分が借りているGrand Indonesia裏のアパートは、市況の売却価格はおよそ3Milyarであり、購入時の価格が1.2Milyar程度だったことを考えると、売ったら2倍以上のキャピタルゲインが出て大儲けできる感がありますが、残念ながら現在同じレベルの物件を中央ジャカルタという便利な立地条件で3Milyarで購入することは不可能です。

アパート投資に慣れている資金力のあるインドネシア人は、10年間貸してインカムゲインを享受した後で、売却によるキャピタルゲインを狙いにいくため、アパート建築から10年目を迎えようとする今現在、一階のテナントに入っているCentury21(不動産屋)にはたくさんの売却物件広告が出ていますが、3Milyarの物件となると、さすがに購入できる層は限られるため、早々に売れることはまずありません。

中間層の所得水準がうなぎ上りのインドネシアとはいえ、さすがに3Milyar近くの高額物件は売るのが大変なので、投資物件としては中間層がKPA(Kredit Pemilikan Apartemen アパートローン)やKPR(Kredit Pemilikan Rumah 住宅ローン)を組んで、頑張れば手が届く1.5Milyarから2Miliyarくらいの物件が狙い目ではないかと思われます。

土地所有の形態(フリーホールドとリースホールド)

インドネシアの土地所有形態は以下のように分類されます。

  1. Hak Milik(所有権)
    インドネシア国籍者のみ
  2. Hak Guna Bangunan(建築利用権)
    会社名義の不動産はほとんどがこれで有効期間30年+20年延長可能。
  3. Hak Pakai(使用権)
    定期借地権付き住宅で有効期間25年+20年延長可能であり、在住外国人名義(年間183日以上滞在のKITASホルダー)での不動産所有はこれしかない。
  4. Hak Guna Usaha(事業利用権)
    大型事業用地で可能であり、有効期限35年+25年延長可能。

Hak Milikは完全なるフリーホールド(Freehold)であり、Hak Guna BangunanやHak Pakaiは他人から借りた土地の上での権利を行使することができるリースホールド(Leasehold)に該当し、それぞれ日本の所有権と賃借権に相当するもので、フリーホールドの中でもアパートのような建物に構造上区分された専有部分の区分所有権はStrata titleと呼ばれます。

フリーホールドは、当該土地をあらゆる合法的な目的のために使用することができ、いつでもだれにでも譲渡することができる一方で、リースホールドは有効期限25年~30年の間賃貸人との間で締結される賃貸借契約に基づき、排他的に当該土地を占有し使用することができる権利になります。

当然ながらリースホールド物件は比較的立地の良い土地を安価で購入することが可能であり、自分もかつMangga DuaのPasar PagiとITCとの間にかかる橋(Jembatan ITC-Pasar Pagi)に20年のリースホールド物件(HGB)を所有していました。

しかし近年のショッピングモールの乱立に伴うMangga Duaの相対的価値の低下により、継続的に借り手を見つけてインカムゲインを得るのが困難になったため、昨年10月にキャピタルゲインなしで売却しました。

今後首都がカリマンタン島のPalangkarayaに移転したとしても、ジャカルタが中国の上海のような経済の中心としての役割を果たしていくことは間違いなく、現在の外国人に対する不動産所有規制が緩和される可能性も残されている状況では、バブル気味だと言われる現在のジャカルタの不動産市場も、まだまだこれからがバブルの本番を迎えるのかもしれません。

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