近年のジャカルタ近辺での不動産投資 【インカムゲインとキャピタルゲイン】

インドネシアのアパート投資では10年間貸してインカムゲインを享受した後で、売却によるキャピタルゲインを狙うのが一般的です。 Hak Milikは完全なるフリーホールド(Freehold)であり、Hak Guna BangunanやHak Pakaiは他人から借りた土地の上での権利を行使することができるリースホールド(Leasehold)に該当し、それぞれ日本の所有権と賃借権に相当するもので、フリーホールドの中でもアパートのような建物に構造上区分された専有部分の区分所有権はStrata titleと呼ばれます。

インドネシアのクラスターハウジング 【1000万円前後の集合区画住宅が飛ぶように売れるインドネシア】

近年の経済発展に伴い、KPR(Kredit Pemilikan Rumah 住宅ローン)を利用したマイホーム購入意欲の強いインドネシア人が増加したため、大手ディベロッパーはお手ごろ価格で多売可能なクラスター住宅の販売に力を入れています。 クラスターは入り口ゲートは一つで区域全体がフェンスで囲まれ、公園やプールなどの公共施設を設置しており、個々のクラスター区画は統一感を保つため改築が制限され、監視しやすいように塀で囲むことはできません。 プルマハン(Rumah Kompleks Perumahan)の場合はKavlingという単位で売り出され、所有者は外部と仕切る塀を設置します。

インドネシアでの引渡しに伴う契約書 【取引契約で必ず作成される公式案内Berita Acara】

不動産売買ではSertifikat Tanah(土地証書)の名義変更する際に、Notaris(行政書士 )にAkta Jual Beli(土地譲渡書証)を作成してもらい、所有権の移転を証明しますが、それ以前にに売り手と買い手の間で取引が成立した時点で、買い手が売り手にTanda Jadi(契約金)またはUang Muka(前金)を払うと同時にPerjanjian Pengikatan Jual Beli(予約契約書 PPJB)を作成します。 Akta Jual Beliの原本は2通作成され、1通はNotarisで保管され、もう1通はKantor Pertanahan(土地管理局)に名義変更するために送られます。 売り手と買い手にはSalinan Akta(土地譲渡証書のコピー=Copy of the Deed)が渡されます。 不動産の引渡しはBerita Acara Serah Terima(引渡しの公式案内)で完了したことを証明します。

不良資産化していたマンガドゥアのキオスをついに売却 【インドネシアは夫婦財産共有制】

不動産の売却に必要なものは名義人であるインドネシア人のKTPとKK(Kartu Keluarga)とNPWP(Nomor Pokok Wajib Pajak 納税者番号)、そして配偶者KITAS、それと財産分離所有を明記した婚前契約書(Pisah harta)です。 インドネシアは夫婦共有財産制なので、不動産取引には配偶者のサインも必要になるのですが、不動産の名義人になる資格がない外国人を配偶者に持つインドネシア人の場合、Pisah hartaが必要になります。

財産分離所有(pisah harta)を明記した婚前契約書(Perjanjian Perkawinan)には何が書いてあるのか? 【インドネシアは夫婦財産共有制】

インドネシアの土地所有形態のうち、Hak Milik(所有権)はインドネシア国籍者のみ、Hak Guna Bangunan(建築利用権)は会社名義の不動産に利用されこれで有効期間30年+20年延長可能、Hak Pakai(使用権)は定期借地権付き住宅で有効期間25年+20年延長可能であり、在住外国人名義(年間183日以上滞在のKITASホルダー)での不動産所有はこれしかありません。 インドネシアは夫婦共有財産制(Harta bersama)が基本にあり、例えばインドネシア人夫婦が旦那さん名義で不動産(Brang-barang tidak bergerak)を購入して売却する場合にも、奥さんの承認が必要になります。 つまり不動産の名義人になれない外国人配偶者を持つインドネシア人は、Harta bersamaの原則から外れるで不動産の購入はできないことになりますが、結婚前にPerjanjian Perkawinan(婚姻前の契約)を作成し、その中に財産分離(pisah harta)について明記しておけば可能になります。

ジャカルタでアパートを買うか借りるかの問題 【投資で重要な為替レートと金利のリスク】

アパートはいつでも売却可能で、価値は上がり続け、固定費はない(あっても小さい)のであればアパートは買えば資産で借りれば費用と言えます。 理想のアパート購入パターンは自分で住むか、貸してインカムゲインを取得しながら、上げ止まり時に売却してキャピタルゲインを得ることです。