インドネシアの不動産

インドネシアの不動産まとめ

「インドネシアの不動産」と聞いて思い浮かぶのは不動産価格暴騰を防止するために外国人名義での所有権を認めていないこと、国内中間層の拡大に伴う不動産需要の高まりによるジャカルタ周辺部の不動産価格の値上がり、外国人を配偶者に持つインドネシア人の土地所有に際して必要となる財産分離に関する手続きなどです。

所得水準が上がったインドネシア人中間層による住宅需要を満たすために、Agung PodomoroグループやLIPPOグループ、Summareconなど大手ディベロッパーがジャカルタの西のBSD(Bumi Serpong Damai)、南のデポック~ボゴール方面、東のブカシ~チカラン~カラワン方面に1,000万円から2,000万円のクラスターハウジングを次々に開発しており、コロナ禍で商業ビル需要が減少し価格が下落するる中でも、クラスターハウジングの一戸建て需要は堅調に伸びています。

不動産価格が高騰しているといえども、残念ながらインドネシアは外国人に対して不動産の所有権を認めていませんので、日本人が投資目的で不動産を所有権で購入することはできませんが、国内の個人と企業の需要と供給で価格が動いている水準であり、規制に守られたガラパゴス市場と言えるかもしれません。

当ブログでは僕と同じようにインドネシアに関わり合いを持って仕事をする人が、日常生活やビジネスの現場で出会うさまざまな事象のコンテキスト(背景)の理解の一助となるような不動産についての記事を書いています。

近年のジャカルタ近辺での不動産投資

現在インドネシアの土地の管理形態として4種類の権利を定めています。

  1. Hak Milik(所有権)
    インドネシア国籍者のみ
  2. Hak Guna Bangunan(建築利用権)
    会社名義の不動産はほとんどがこれで有効期間30年+20年延長可能。
  3. Hak Pakai(使用権)
    定期借地権付き住宅で有効期間25年+20年延長可能であり、在住外国人名義(年間183日以上滞在のKITASホルダー)での不動産所有はこれしかない。
  4. Hak Guna Usaha(事業利用権)
    大型事業用地で可能であり、有効期限35年+25年延長可能。

Hak Milikは完全なるフリーホールド(Freehold)であり、Hak Guna BangunanやHak Pakaiは他人から借りた土地の上での権利を行使することができるリースホールド(Leasehold)に該当し、それぞれ日本の所有権と賃借権に相当するもので、フリーホールドの中でもアパートのような建物に構造上区分された専有部分の区分所有権はStrata titleと呼ばれています。

フリーホールドは、当該土地をあらゆる合法的な目的のために使用することができ、いつでもだれにでも譲渡することができる一方で、リースホールドは有効期限25年~30年の間賃貸人との間で締結される賃貸借契約に基づき、排他的に当該土地を占有し使用することができる権利です。

土地に住宅を建設する場合は住宅建設許可証IMB(Izin Mendirikan Bangunan) rumah tinggal、オフィス用の建物を建設する場合は非住宅建設許可証IMB untuk non rumah tinggalを取得する必要があります。

近年のジャカルタ近辺での不動産投資 【インカムゲインとキャピタルゲイン】

インドネシアのアパート投資では購入価格の10分の1の年間賃料10年間貸してインカムゲインを享受した後で、売却によるキャピタルゲインを狙うのがよいとされてきましたが、不動産価格の高騰と価格上昇率の低下により、今では20分の1の賃料で15年間貸して売却するのが現実的ではないでしょうか。

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財産分離所有(pisah harta)を明記した婚前契約書

インドネシアは夫婦共有財産制(Harta bersama)が基本にあり、例えばインドネシア人夫婦が旦那さん名義で不動産を購入して売却する場合にも、奥さんの承認が必要になります。

つまり不動産の名義人になれない外国人配偶者を持つインドネシア人は、Harta bersamaの原則から外れますので不動産の購入はできないことになりますが、結婚前に婚姻前の契約(Perjanjian Perkawinan)を作成し、その中に財産分離(Pisah Harta)について明記しておけば可能になります。

Perjanjian Perkawinanには動産(Brang-barang bergerak)と不動産(Brang-barang tidak bergerak)の種類によって所有に関する取り決めが規定されています。

財産分離所有(pisah harta)を明記した婚前契約書(Perjanjian Perkawinan)には何が書いてあるのか
財産分離所有(pisah harta)を明記した婚前契約書(Perjanjian Perkawinan)には何が書いてあるのか? 【インドネシアは夫婦財産共有制】

インドネシアの土地所有形態のうち、Hak Milik(所有権)はインドネシア国籍者のみ、Hak Guna Bangunan(建築利用権)は会社名義の不動産で有効期間30年+20年延長可能、Hak Pakai(使用権)は定期借地権付き住宅で有効期間25年+20年延長可能です。

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インドネシアでの引渡しに伴う契約書

権利の引き渡しに関わる書類のインドネシア語です。

法的に所有権が管理会社から購入者に移転する前に、ユニットが完成した時点でBerita Acara Serah Terima(引渡しの公式案内)と一緒に部屋の鍵を受け取ります。

  • Berita⇒news(ニュース)ではなくannouncement(案内)の意味
  • Acara⇒schedule(イベント・予定)ではなくkeresmian(公式)の意味ここまでで公式案内の意味
  • Serah⇒handover(引渡)
  • Terima⇒acceptance(受領)ただしserah terimaで「引渡」という熟語なので全体で「引渡の公式案内」という意味

不動産売買の手順は以下のとおりです。

  • 不動産売買ではSertifikat Tanah(土地証書)の名義変更する際に、Pejabat Pembuat Akta Tanah(PPAT 土地に関する契約書を作成する公証人)であるNotaris(行政書士 )に所有権の移転を証明するAkta Jual Beli(土地譲渡書証)を作成してもらう。
  • AJBの原本は2通作成され、1通はNotarisで保管、もう1通はKantor Pertanahan(土地管理局)に登記(土地や建物の「状況」と「権利関係」を 国の機関である法務局に届出し記録すること)または名義変更するために送られ、売り手と買い手にはSalinan Akta(土地譲渡証書のコピー=Copy of the Deed)が渡される。
  • 買い手にとって所有している証拠が大事であるのと同じように、売り手に取っても所有権を手放した証拠は、法的責任がないことを証明する書類であり、税務的にも必要になる可能性がある。
インドネシアでの引渡しに伴う契約書
インドネシアでの引渡しに伴う契約書【取引契約で必ず作成される公式案内Berita Acara】

インドネシアでの商品や不動産の引渡しに伴う契約書 で必ず作成されるのが引渡証書Berita Acara Serah Terima(BAST)であり、Beritaはニュースではなくannouncement(案内)の意味、Acaraはイベントや予定ではなくkeresmian(公式)の意味で使われ、日本人にはとまどう言葉です。

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オムニバス法によって外国人のアパート所有が認められるのか?

外国人が個人名義で土地を購入する場合は、オーナーやビル管理会社と25年~30年の賃貸借契約を結ぶことで土地の上にある建物に対して設定された使用権(Hak atas tanah)を取得するしかなく、完全なるフリーホールド(Freehold)である所有権(Hak Milik)で所有することを認められておらず、賃貸権であるリースホールド(Leasehold)として、契約期間中は排他的に当該土地を占有し使用することができます。

アパートユニットには土地はありませんが区分所有権(Strata title)が設定されるため、2020年10月にDPR(国民議会)で可決されたオムニバス法の第144 (1)項が完全な区分所有権である可能性は低いとはいうものの、この区分所有権に対しても使用権が設定出来るという意味であれば、外国人向け投資用物件販売という新しい市場が生まれる可能性があります。

現在のインドネシアのアパートのほとんどが区分所有権または建築利用権であり、今後建設されるアパートは外国人への使用権設定を前提とした区分所有権での販売が増えていくのかもしれませんが、インドネシアの法律は頻繁に法改正することを前提として草案のまま可決される傾向があり、オムニバス法自体が国民の反応を見ながら法改正(修正)を加えて行くことになることが予想されるため、直ちに外国人によるアパート投資需要が期待できるとは考えにくいと思います。

インドネシアで家を借りて生活するといくらかかるか

近年の経済発展に伴い、KPR(Kredit Pemilikan Rumah 住宅ローン)を組めば1,000万円から2,000万円くらいの間のマイホームに手が届く階層のインドネシア人が爆増し、ここに目をつけた大手ディベロッパーによる売り出し戦略がクラスターという住宅販売形態です。

クラスター住宅の値段は、建物自体が同じスペックでも、立地や開発元ディベロッパーのブランド力、クラスター内設備によって変わるとはいえ、感覚的に中部ジャワの住宅価格はジャカルタに比べて2割程度しか差はなく、土地価格の上昇の波は地方まで広がっています。

アパート暮らしの利便性よりも、植物の栽培やペットとの生活に高い優先度を置く人は、思い切ってジャカルタ郊外に一戸建てを借りてみるのも悪くないと思います。

現在住んでいる西ブカシのクラスターは賃借料が70juta/年(2年契約+1か月分のデポジット)、月々の光熱費、ケーブルテレビ諸々の固定費が2juta/月ですから、以前住んでいたThamrin Residencesアパートの賃貸料156juta/年(1年契約+1か月のデポジット)に比べて大幅に割安で広い空間で生活できます。

インドネシアで家を借りて生活するといくらかかるか【西ブカシのSummarecon内クラスターハウジングの例】

アパートに比べて一戸建てはセキュリティの面で劣りますが、クラスターハウジングという集合住宅は、区画全体が高いフェンスで囲まれ入り口ゲートは1つしかなく、区画内を24時間セキュリティが巡回してくれるので、普通の一軒家に比べてセキュリティは高いといえます。

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2020/11/29

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