なぜインドネシアの不動産は魅力なのか？ 住宅購入・建築・所有権・外国人規制まで

インドネシアの不動産市場は、外国人名義での所有権を認めていないことや、国内中間層の拡大による不動産需要の高まりが特徴です。特にジャカルタ周辺部では不動産価格が上昇しています。外国人を配偶者に持つインドネシア人が土地を所有する際には、財産分離に関する手続きが必要です。

所得水準が上がったインドネシア人中間層の住宅需要を満たすため、Agung PodomoroグループやLIPPOグループ、Summareconなどの大手ディベロッパーが、ジャカルタの西のBSD、南のデポック～ボゴール、東のブカシ～チカラン～カラワン方面に1,000万円から2,000万円のクラスターハウジングを開発しています。コロナ禍で商業ビル需要が減少する中でも、クラスターハウジングの一戸建て需要は堅調です。

インドネシアでは外国人が不動産を所有権で購入することはできませんが、国内の需要と供給で価格が動いています。外国人が土地を購入する場合は、25年～30年の賃貸借契約を結び、使用権を取得することが一般的です。完全な所有権（Hak Milik）は認められておらず、リースホールド（Leasehold）として土地を占有し使用できます。

インドネシアのアパートは区分所有権（Strata title）または建築利用権（Hak Pakai）が一般的です。今後、高級アパートは外国人への使用権設定を前提とした区分所有権での販売が増える可能性がありますが、法改正が頻繁であるため、外国人にとって投資リスクが高いです。

当ブログでは、インドネシアに関わる人々が日常生活やビジネスの現場で出会う事象の背景を理解する助けとなる不動産に関する記事を提供しています。

外国人はインドネシアで家を持てる？土地所有規制と住宅購入のリアル

現在インドネシアでは、土地の管理形態として4種類の権利が定められています。

Hak Milikは完全なるフリーホールド（Freehold）であり、Hak Guna BangunanやHak Pakaiは他人から借りた土地の上での権利を行使することができるリースホールド（Leasehold）に該当します。これらは日本の所有権と賃借権に相当し、フリーホールドの中でもアパートのような建物に構造上区分された専有部分の区分所有権はStrata titleと呼ばれます。

フリーホールドは、当該土地をあらゆる合法的な目的のために使用し、いつでもだれにでも譲渡することができます。一方、リースホールドは有効期限25年～30年の間、賃貸人との間で締結される賃貸借契約に基づき、排他的に当該土地を占有し使用することができる権利です。

土地に住宅を建設する場合は住宅建設許可証IMB(Izin Mendirikan Bangunan) rumah tinggal、オフィス用の建物を建設する場合は非住宅建設許可証IMB untuk non rumah tinggalを取得する必要があります。

不動産開発会社がクラスター住宅を建築利用権(HGB)で販売するのは、所有権(SHM)の名義になれるのが『インドネシア国籍を有する個人(warga negara Indonesia)』のみと法で定められているからです。購入後にIMB(建築許可書)を個人名義に変更し、sertifikat tanah(土地権利書)を所有権に変更します。

インドネシアで家を借りるなら？ブカシSummareconのクラスター住宅のリアルな生活コスト

1997年に私がインドネシアに来た頃、東ジャカルタやブカシは、プリブミと呼ばれる土着のインドネシア人が多く住む地域でした。この地域は、泥棒やすり、バイクによるひったくりなどの犯罪が多発し、学校間の抗争やテロリストの潜伏地としても知られていました。そのため、あまり良いイメージは持たれていませんでした。

当時の分譲住宅は、Rumah Kompleks Perumahanとして販売され、kavlingという単位で区画が切り売りされていました。購入者は自由に家を建てることができ、kavlingと外部を仕切る塀を設置するのが一般的でした。

最近では、大手ディベロッパーによる住宅地開発の主流はクラスター形態となっています。クラスター住宅は、入り口ゲートが一つで区域全体がフェンスで囲まれています。公園やプールなどの公共施設が設置され、セキュリティとアメニティが重視されています。区域内の通路や上下水道は近隣住人との共用施設となり、維持費や修繕費として管理費（Iuran Pengelolaan Lingkungan）がかかります。

インドネシア・バリ島の住宅建築体験記｜土地取得・工事・費用のすべて

2003年から2004年にかけて、バリ島で土地探しから始まり、建築士を雇ってプール付きの一戸建て住宅を建てるという貴重な経験をしました。海外での不動産取引はリスクが高く、バリ島でも多くの日本人が詐欺まがいの事件に巻き込まれた事例があります。しかし、誰に依頼するか、どこに依頼するかが成功の鍵となります。

プロジェクトにはトラブルが発生するのが当たり前という前提で、想定の誤差内で進めば成功と考える柔軟な意識が、バリ島での幸せな住宅建築のポイントです。

このような経験を通じて、バリ島での住宅建築は慎重な計画と信頼できるパートナー選びが重要であると実感しました。

バリ島の家を売る苦労と現実｜買い手市場で1年かけた売却体験記

不動産を購入する際には、売りやすい物件を選ぶことが推奨されますが、売れやすい物件は高価であることが多く、不動産売買の難しさを感じます。

インドネシアでは20年以上にわたってゆるやかなインフレが続いていますが、不動産投資は余剰資金を用いた長期投資です。都市部のアパートを駐在員に貸して賃貸収入を得たり、バリ島のヴィラを旅行者に貸してリターンを得たりすることが考えられます。しかし、提示される推定利回りがどれほど魅力的であっても、インカムゲインで中期的に元本を回収し、売却するという計画通りに進むことは難しいです。

インドネシア不動産の購入・所有・売却｜外国人の土地権利と婚前契約の重要性

インドネシアでは、夫婦共有財産制（Harta bersama）が基本です。例えば、インドネシア人夫婦が旦那さん名義で不動産を購入し売却する際には、奥さんの承認が必要です。

外国人配偶者を持つインドネシア人は、Harta bersamaの原則から外れるため、不動産の購入ができません。しかし、結婚前に婚姻前の契約（Perjanjian Perkawinan）を作成し、財産分離（Pisah Harta）を明記すれば可能です。

Perjanjian Perkawinanでは、動産（Brang-barang bergerak）と不動産（Brang-barang tidak bergerak）の所有に関する取り決めが規定されています。

インドネシアでの引渡証書BAST（Berita Acara Serah Terima）とは？ 不動産・中古車・IT契約の実務に登場

不動産取引では、法的に所有権が管理会社から購入者に移転する前に、ユニットが完成した時点でBerita Acara Serah Terima（引渡しの公式案内）と共に部屋の鍵を受け取ります。これは、購入者が物件を正式に受け取ったことを示す重要なステップです。

不動産売買の手順は以下のとおりです。売り手と買い手の間で取引が成立した時点で、買い手が売り手に契約金（Tanda Jadi）または頭金（Uang Muka）を払うと同時に予約契約書（Perjanjian Pengikatan Jual Beli＝PPJB）を作成します。

このように、BASTは不動産取引において重要な役割を果たし、購入者と売却者の双方にとって法的な安心を提供します。