バリ島で土地を購入し住宅を建築しましたが、家具や雑貨を輸出する仕事に将来性が期待できませんでした。そのため、ジャカルタで人生の再スタートを切るために、思い切って売却することに決めました。ただ2011年当時はバリ島の景気が上向かず、不動産市場は完全な買い手市場であり、売却するのに1年以上かかりました。
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なぜインドネシアの不動産は魅力なのか？ 住宅購入・建築・所有権・外国人規制まで
インドネシアでは外国人名義での不動産所有が認められていません。ジャカルタ周辺部では中間層の拡大により不動産価格が上昇しています。大手ディベロッパーが1,000万円から2,000万円のクラスターハウジングを開発しています。
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この記事でわかること
- 2003年にバリ島で購入した土地と住宅を売却するのに1年以上かかりました。
- 2006年のバリ島不動産市場は買い手市場で、売却には多くの困難が伴いました。
- 新聞広告に9万ルピアを費やし、詐欺や偵察電話に注意を払う必要がありました。
- 2008年にはバリ島の不動産市場が活況を呈し、土地や建物の相場が上昇しました。
- 不動産売却には信頼できる不動産屋を選び、担当者との信頼関係が重要です。
家を売るのも大変だ
私はバリ島デンパサールの隣、ギアニャール州バトゥブランの自宅を売却しようとしていましたが、2011年当時の不動産市場は買い手市場で、どこの不動産屋も景気のいい話はありませんでした。借家の需要はあるものの、購入となると金額が大きく、買い手がなかなか見つかりませんでした。そこで、不動産屋に頼るだけでなく、週一回バリ島の大手ローカル新聞Bali Postに『プール付き一軒家売りたし』の広告を出していました。
しかし、かかってくる電話の9割は「また後で電話する」と言ったきりで、2度とかかってきませんでした。中には、同じように家を売却しようとしている人間による偵察電話と思われるものもありました。新聞広告を出すと、不動産屋やブローカーから「うちのサイトに広告を載せませんか」といったSMSが届き、即刻メッセージを削除しました。
事例：ずうずうしい人は「私も家を売りたいので協力してくれ」とビジネスを持ちかけてきます。オンラインでのやり取りなら我慢できますが、「家を見に来る」と約束しておいて、実際に来て話をしてみると「俺の土地と交換しないか」と持ちかけてくる人もいました。せっかく家を掃除したのに、嫁さんと2人で脱力してしまいました。
要点：家を売る際には、様々な手法でのアプローチが必要ですが、詐欺や偵察電話には注意が必要です。
詐欺SMSも多く、「あなたの家の買い手が見つかった。この番号に電話して欲しい。」という内容が典型的です。物件も見ずに買い主が直接電話をしないのは不自然です。相手はSMSで接触し、電話で「バリ島に引っ越すので家を探している。ラストプライスを教えて欲しい」と言ってきます。この場合、相手が提示するラストプライスをあっさり飲むのは怪しいです。
「他の人に取られないように前金を払いたいので口座を教えてくれ！」と言われ、最初にこの手の電話を受けたとき、口座番号を教えてしまいました。相手は「急いでATMから振り込むから待ってくれ」と言い、5分後に「振り込んだからATMで確認してくれ」と続けます。幸い、インターネットバンキングを使っていたので、セキュリティが厳しく、送金することはありませんでした。
新聞広告1回あたり9万ルピアかかり、10回出すと90万ルピアの出費になります。たまにまじめな購入希望者と思われる人が家を見に来ますが、「あわてる乞食はもらいが少ない」と言いますし、長期戦を覚悟していました。
バリ島の不動産市場の景況
バリ島ではサファリパークがオープンし、動物好きにはたまらない環境が整いました。不動産市場は活況を呈し、土地や建物の相場は上昇傾向にありました。この傾向はあと5年は続くと予測されており、フィラを建設して住んでも将来の売却時に大きな損失を被ることは少ないと考えられていました。
2011年当時のトレンドはクロボカンからチャングー、タバナン方面で、大手資本による高級フィラが続々と建設されていました。土地は広い面積で購入すると単位面積あたりの価格が下がるため、海と田園風景が広がる絶好のロケーションでも、まとまった面積で買えば割安になります。
事例：大手資本は広い土地を購入し、分割して分譲フィラを建てて販売します。建物を建設する前に購入者を募り資金を集めるため、金利による機会損失を最小化できます。
要点：資金力のある大手資本は、広い土地を効率的に活用し、リスクを抑えながら利益を上げることができます。
日本、韓国、台湾、オーストラリア、シンガポールなどから、バリ島にフィラを建てて暮らしたいという人々が増加しています。外国人は土地の所有権を持てませんが、不動産会社が借地権や使用権を活用した適切な所有方法をアドバイスしてくれます。
自宅を売却する際、エージェントと称する人物からの電話が頻繁にありましたが、信頼できる話はほとんどありませんでした。親戚や友人に頼まれて家を探しているという話は信憑性が薄く、実際には現実的な話はありませんでした。
不動産屋との契約条件
自宅の洗濯場はミズオオトカゲ（biawakと呼ばれる）にとって住み心地が良いらしく、捕獲しても次々に新しいのが住み着きます。屋根裏にネズミや鳥を引っ張り込むため、犬が競い合って捕獲することになります。
不動産屋を通して家を売る場合の条件として2つあります。
オープン（open）
複数の不動産屋に販売委託するオープン契約は、売り手にとって一見ありがたいですが、実際には不動産屋が真剣に動くことは少ないです。広告費をかけても他の不動産屋に売られてしまうリスクがあるためです。
エクスクルーシブ（exclusive）
エクスクルーシブ契約では、他の不動産屋を通して家が売れた場合、コミッション5％の半分を不動産屋で2.5％ずつ分け合いますが、実際には売主がその2.5％も負担することになります。
合計7.5％のコミッションを支払うことになり、不動産屋にとっても広告費用や管理費用がかかるため、他の不動産屋に売られてしまうリスクを防ぎます。ただし、エクスクルーシブ契約には物件の魅力が必要で、立地が9割、建物が1割の比率で立地重視の傾向があります。
売り手としては信頼できる不動産屋を選び、担当者との信頼関係を築くことが重要です。担当者が真剣に売ろうと動いてくれるかは人間関係に依存します。1年間売れずに苦労した結論がこれです。