インドネシア不動産投資におけるROIとROEの活用法

IFRSの時価評価会計では、株価によって測られる時価評価総額はオンバランス化されます。しかし、ブランド力や信用力、ノウハウなどの目に見えない価値は依然としてオフバランス上に存在します。信用経済（評価経済）には、これらの無形固定資産を積極的に評価して市場経済にのせようという特徴があります。

インドネシア不動産投資で知っておくべきROIとROEの違いと活用法

インドネシアでは、リッポーグループのCikarangにおけるMeikartaプロジェクトをはじめ、SummareconやAPLN（Agung Podomoro）グループによる都市開発が進行中です。週末にはショッピングモールの不動産販売ブースでパンフレットを渡され、物件と価格表の説明を受けた後、携帯番号を聞かれることがよくあります。そのため、私のWhatsAppには不動産営業マンからのメッセージが頻繁に届きます。

投資物件としてのアパートやヴィラのパンフレットには、必ずROI（Return Of Investment＝投資利益率）が記載されています。これは投資金額（自己資本＋借入金）に対してどれだけの収益（当期純利益）が見込まれるかを示す指標です。

インドネシアの定期預金金利を上回る利回りが投資判断の目安です。不動産投資では、それより高いROIが望ましいとされます。例えば、1Milyarの物件をキャッシュ100jutaとKPA（アパートローン）やKPR（住宅ローン）を利用して購入し、毎年100jutaで賃貸できれば、ROIは10％となり、投資回収率が高いと考えられます。

事例：このように投資金額の9割を借入金でまかなうと、失業や商売の失敗時に支払いが滞るリスクがあります。ROIは安全性を考慮していないため、借入金を除いた投資金額（自己資金）に対する収益を示すROE（Return Of Equity＝資本利益率）が重要です。10％のROEを得るためには、手持ちキャッシュ1Milyarでアパートを購入し、毎年100jutaで貸す必要があります。

要点：ROEは「収益性ｘ効率性ｘ安全性」のバランスを測る指標です。

インドネシアの資金調達と財務会計の基本｜B/S・P/L・C/Fをつなぐ資本戦略とは

資産の調達方法は、銀行からの借入、株式の発行による調達、営業活動からの利益剰余金の内部留保の3通りに大別されます。

インドネシアでは、法定資本金の20％を資本準備金としてB/S上の純資産に積み上げる必要があります。法定資本金は会社設立時に決定し、Kementerian Hukumに報告することで取得が義務付けられたSK Kehakimanに記載されます。

利益準備金は当期純利益から配当に回されるためにプールされるお金であり、資本準備金は自己資本や株式発行によるものです。「利益」がつくものはP/Lを経由し、「資本」がつくものは株主から調達したものと区別されます。

営業活動で発生する費用と収益はP/Lに記載されますが、計上日から30日後または60日後に支払いと入金が発生するため、C/Fを作成して現預金の確認を行います。

P/Lの当期純利益をB/Sの純資産にスライドさせ、P/L上の損益を現金主義ベースに組み替える流れは、具体的な営業活動を支える資産をオンバランスで見ています。IFRSに基づく時価評価主義の流れでは、市場での価値を重視したオフバランス要素のオンバランス化が重要です。

信用経済と時価評価の時代におけるVALU事件とPBRの意味｜ブランド力・無形資産・ROEの本質とは

Youtuberヒカルの売り逃げ事件で注目を集めたVALUは、個人のブランド価値をVAという単位で株式化し、BTC（ビットコイン）で資金調達する仕組みです。この事件では、VALU保有者の特典をエサに買い注文を集め、自社株（VA）を売り逃げると同時に特典記載を削除するという行為が問題となり、ヒカルは無期限活動停止に追い込まれました。

企業価値を測る指標として、自己資本利益率であるROEに加え、利益時価評価率＝株価純資産倍率PBR（Price Book-value Ratio）があります。

IFRSの時価評価主義では、株価で測られる時価評価総額はオンバランス化されますが、ブランド力や信用力、ノウハウなどの無形固定資産はオフバランス上に存在します。これらを市場経済に乗せる動きがVALUやICO（Initial Coin Offering）のトークンであり、信用経済が注目される理由です。

この2つの考えは、私がインドネシアでビジネスを行う上で最も大事にしているもので、勇気をもって行動し、信用を積み重ねることで企業は成長すると信じています。