インドネシアの土地所有形態には、いくつかの種類があります。Hak Milik（所有権）はインドネシア国籍者のみが持つことができます。Hak Guna Bangunan（建築利用権）は会社名義の不動産に適用され、有効期間は30年で、さらに20年の延長が可能です。また、Hak Pakai（使用権）は定期借地権付き住宅に適用され、有効期間は25年で、20年の延長が可能です。
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なぜインドネシアの不動産は魅力なのか？ 住宅購入・建築・所有権・外国人規制まで
インドネシアでは外国人名義での不動産所有が認められていません。ジャカルタ周辺部では中間層の拡大により不動産価格が上昇しています。大手ディベロッパーが1,000万円から2,000万円のクラスターハウジングを開発しています。
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この記事でわかること
- Hak Milikはインドネシア国籍者のみが持つことができます。
- Hak Guna Bangunanは30年有効で20年延長可能です。
- Hak Pakaiは外国人名義での不動産所有が可能です。
- インドネシアでは夫婦共有財産制が適用されます。
- 婚前契約書で財産分離を明記すると制約を回避できます。
インドネシアの不動産に関する権利
私はKuningan地区のアパートからGrand Indonesia Mall裏のThamrin Residencesに引越しました。当時は景気が傾いており、オーナーとの交渉が比較的容易でした。借りる側としては値引き交渉がしやすい状況でしたが、オーナーは国籍や家族構成によって貸したい人と貸したくない人があるようです。
事例：部屋を貸した相手が犯罪者になった場合、オーナーや不動産屋にも警察の捜査が入ります。日本人は「おとなしくて金払いがいい」とされ、貸したい側に属することが多いです。
要点：インドネシアでは、借り手の国籍や信頼性が重要視されます。
アパート投資は「購入後、8年～10年貸して元手を回収し、2倍に値上がりした価格で売る」のが理想とされています。築10年になるアパートには売り広告が出ており、Century 21の仲介者も購入の予定を聞いてきます。
この際に仲介屋から以下のことを必ず聞かれます。
インドネシアの不動産に関する権利は以下のように大別されます。
- Hak Milik（所有権）: インドネシア国籍者のみ
- Hak Guna Bangunan（建築利用権）: 会社名義の不動産で有効期間30年＋20年延長可能
- Hak Pakai（使用権）: 定期借地権付き住宅で有効期間25年＋20年延長可能。在住外国人名義での不動産所有はこれのみ
- Hak Guna Usaha（事業利用権）: 大型事業用地で有効期限35年＋25年延長可能
外国人は土地の所有権（Hak Milik）を持つことはできません。個人レベルでは、インドネシア人名義で購入するか、自分名義の使用権（Hak Pakai）で購入するかのどちらかになります。
事例：日本の友人がバリ島のNusa Duaの一軒家に投資した際、土地証書の名義人をインドネシア人にし、抵当権に自分の名前を設定しました。信頼できるインドネシア人を選んだため、売却も問題なく行われました。
要点：インドネシアでの不動産投資には信頼できる名義人の選定が重要です。
Hak Pakaiは土地の上にある建物に対する権利で、売却時には国に費用を払ってHak Milikにアップグレードできますが、対象は5,000平米以下の土地で、利用目的は住宅に限定されます。手続きはNotarisで行い、以下の書類が必要です。
- 住宅用のIMB （Izin Mendirikan Bangunan）
- 地域役場からの「住宅用に使用することを証明する」書類
- Notarisでの転換証書作成に必要な身分証明書や委任状
- 固定資産税の最新の領収書
国に支払う費用は所定の計算式がありますが、詳細は「Meningkatkan Hak Pakai Menjadi Hak Milik biaya?」で検索できます。一定の条件を満たす物件であれば外国人名義で新築アパートの購入が可能です。アパートの部屋は区分所有権（Strata title）になります。
インドネシアは夫婦共有財産制
バリ島でブティックを経営していた際、ジャカルタ進出を見据えてマンガドゥアの商業店舗区画であるKIOSのHak Pakai（使用権）を購入しました。ロバートキヨサキの「金持ち父さん」シリーズに影響を受け、ジャカルタの卸の中心であるマンガドゥアの物件を選びましたが、モールの増加と交通渋滞の悪化により、地域の商業地位が低下しました。
事例：購入後、予定より安い価格で賃貸し、契約終了後に安値で売却しましたが、金利や交通費を考慮すると大きな利益は得られませんでした。KIOSの名義人は妻で、売却には妻のKTP、KK、NPWP、私のKITAS、婚前契約書（Pisah harta）が必要でした。
要点：インドネシアでは夫婦共有財産制が適用され、不動産取引には配偶者のサインが必要です。外国人配偶者を持つ場合、Pisah hartaが求められます。
不動産投資は景気変動に影響されやすく、商業用不動産よりも居住用物件のほうが安定しているかもしれません。ただし、アパート投資では権利書の未発行や建築許可の問題があるため、事前にNotaris（公証人）に確認することをお勧めします。
財産分離所有（pisah harta）を明記した婚前契約書（Perjanjian Perkawinan）
インドネシアでは、夫婦共有財産制（Harta bersama）が基本であり、インドネシア人夫婦が不動産を購入する際には、配偶者の承認が必要です。しかし、外国人配偶者を持つインドネシア人はこの原則から外れるため、不動産の購入が難しくなります。ただし、結婚前に婚姻前の契約（Perjanjian Perkawinan）を作成し、財産分離（Pisah Harta）を明記することで可能になります。
事例：結婚式の数週間前に、デンパサールの公証人（Notaris）で作成したPerjanjian Perkawinanを久々に読んでみると、動産（Brang-barang bergerak）・不動産（Brang-barang tidak bergerak）の種類によって規定がされています。
要点：婚前契約書に財産分離を明記することで、インドネシアの夫婦共有財産制の制約を回避できます。
PASAL 1. 夫婦間のモノや債権債務、損益等はごっちゃにせず結婚前後の財産や借金も分離して責任を持つ。
- Antara suami-isteri tidak akan terjadi pencampuran harta baik dari barang-barang, hak-hak mapun dari hutang-hutang, demikian pula segala pencampuran dari keuntungan dan kerugian atau dari penghasilan dan pendapatanpun tidak akan terjadi.Kekayaan dan hutang dari masing-masing pihak meskipun ada terjadi sebelum dan sesudah perkawinan dilakukan tetap menjadi hak atau tanggungan masing-masing pihak.
PASAL 2. 嫁の財産や収入はすべて嫁のものであり、管理（売却とか）に旦那の承認は必要なし。
- Pihak isteri berhak mengurus dan menguasai harta kekayaannya sendiri baik yang bergerak maupun tidak bergerak dan memakai segala penghasilan dan pendapatan untuk dirinya sendiri.Terhadap pengurusan itu pihak isteri tidak perlu dibantu oleh suami, tetapi meskipun demikian pihak isteri dengan ini diberi kuasa dengan kuasa tetap seperlunya oleh pihak suami untuk melakukan pengurusan tersebut dengan tidak usah mendapat bantuan dari pihak suami.
PASAL 3. 生活にかかるもろもろの費用は旦那が責任を持ち、嫁が請求されることはない
- Biaya-biaya untuk rumah tangga, untuk mendidik dan memelihara anak-anak yang dilahirkan dari perkawinan mereka dipikul oleh pihak suami, sedangkan pihak isteri tidak sekali-kali dapat ditagih atau digugat perihal hutang-hutang yang berhubungan dengan biaya-biaya itu.
PASAL 4. 結婚後に取得した動産は権利書で所有を管理せねばならず、権利書がないものは嫁のもの。
- Brang-barang bergerak yang oleh masing-masing pihak didapat dari apapun juga sesudah perkawinan dilansungkan wajib dibuktikan dengan surat-surat atau dengan pertelaan yang ditandatangani oleh kedua belah pihak dengan tidak mengurangi hak pihak isteri atau akhliwarisnya untuk membuktikan adanya barang-barang itu atau seharganya dengan bukti-bukti lain atau pengetahuan umum/jalan yang dimaksud dalam Undang-undang.Barang-barang bergerak yang tidak dapat dibuktikan dengan pertelaan tersebut atau surat-surat lain, bahwa itu kepunyaan pihak suami, tidak boleh dianggap sebagai kepunyaan pihak suami, tidak boleh dianggap sebagai kepunyaaan pihak suami, akan tetapi akan dianggap kepunyaan isteri.
PASAL 5. 服や装飾品は日常使っている側のもの、家の中の日用雑貨は嫁のものでこの書類で定義する対象外。
- Pakaian-pakaian dan perhiasan-perhiasan yang ada pada masing-masing pihak pada waktu perkawinan diputuskan atau pada waktu diadakan perhitungan menurut Hukum, akan dianggap sebagai kepunyaan siapa diantara pihak yang memakai atau dianggap biasa memakai barang-barang itu, sehingga terhadap barang-barang tersebut tidak akan diadakan perhitungan.Segala macam barang-barang untuk keperluan rumah tangga termasuk pula perabot-perabot makan, minum dan tidur yang ada didalam rumah suami-isteri pada waktu perkawinan diputuskan atau pada waktu diadakan perhitungan menurut Hukum akan dianggap kepunyaan pihak isteri, sehingga terhadap barang-barangtersebut tidak akan diadakan perhitungan.Akhirnya kedua belah pihak menerangkan, bahwa dalam perkawinan yang akan dilakukan itu, selain pakaian dan barang-barang perhiasan mereka masing-masing serta barang-barang perhiasan mereka masing-masing serta barang-barang lain yang sudah tercatat atas nama masing-masing pihak yang para penghadap menerangkan tidak perlu diuraikan lebih lanjut dalam akta ini, menerangkan masing-masing tidak membawa apapun yang perlu ditulis dalam akta ini.