インドネシアの不動産

不良資産化していたマンガドゥアのKIOSをついに売却 【インドネシアは夫婦財産共有制】

不良資産化していたマンガドゥアのキオスをついに売却

商業不動産を買うなら昔から栄えていた地区を狙え

バリ島のデンパサールとサヌールでブティックを開いていた2006年当時、将来のジャカルタ進出を見越して、マンガドゥアのパサールパギとITCを繋ぐ、Jembatan ITC-Pasar Pagi Mangga Duaで絶賛売り出し中だった、4平米強の小さなKIOS(商業店舗区画)のHak Pakai(使用権)を購入しました。

当時のベストセラーだったロバートキヨサキの「金持ち父さん」シリーズの中の「商業不動産を買うなら昔から長く栄えてきた有名な地域を買え」という教えを元に、昔からジャカルタの卸の中心であるマンガドゥアの物件を探しに何度もジャカルタに通ったもんです。

使用期間20年のHak Pakaiも今年がちょうど10年目、購入当初は「7年貸して価格が2倍になったところで売却」という甘い未来予想図を描いていましたが、その後ジャカルタに雨後の竹の子並みにモールが建設されまくり、交通渋滞が危機的レベルまで悪化した現在に至っては「わざわざマンガドゥアまで行って買い物しなくても近場でいいじゃん」というジャカルタ市民の意識の変化により、マンガドゥアの商業地域としての相対的地位が下がってしまったのは想定外でした。

トドメの一撃はインドネシアのEコマース市場の急激な発展に伴い、スマホからオンラインショップで商品を購入することが一般的になったことであり、うちの嫁はんなんかQoo10(キューテン)から1枚5万ルピアほどのシャツをダース単位で購入しています。

不動産売却の手続きで必要になるPisah harta

ここ数年、予定より安い価格で賃貸してきましたが、契約期間終了に伴う借り手探しがあまりに面倒すぎるため、安値で売りに出したところあっさり売れたのは嬉しいのですが、金利とか交通費とか諸々の経費を考慮すると、残念ながら大した利益は出ていません。時間コストと体力コストも考慮したら赤字かも。

キオスの名義人はうちの嫁はんであり、売却に必要なものは嫁さんのKTPとKK(Kartu Keluarga)とNPWP(Nomor Pokok Wajib Pajak 納税者番号)、配偶者である僕のKITAS、それと財産分離所有を明記した婚前契約書(Pisah harta)です。

インドネシアは夫婦共有財産制なので、不動産取引には配偶者のサインも必要になるのですが、不動産の名義人になる資格がない外国人を配偶者に持つインドネシア人の場合、Pisah hartaが必要になります。

不動産投資の成果は景気変動に左右されるのは仕方がないとしても、KIOSやRuko(住宅兼商業店舗)などの商業用不動産よりも、一戸建てやアパートなどの居住用物件のほうが固いかもしれません。

ただしアパート投資も管理会社が区分所有権(Strata title)の手続きをしていないため権利書が発行されなかったり(今借りているこのThamrin Residenceがそうみたい 笑)、建物を建てたあと建築許可(Izin Mendirikan Bangunan=IMB)が取れていないことが判明し、入居不可で揉めたりした事例があるので、事前に必ずNotaris(行政書士)等にチェックしてもらうことをお勧めします。

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