Real Estat

Sebuah perjanjian pranikah yang menentukan kepemilikan properti secara terpisah (pisah harta)

2016/08/13

財産分離所有(pisah harta)を明記した婚前契約書(Perjanjian Perkawinan)には何が書いてあるのか

Hak atas real estat di Indonesia

Sudah sekitar seminggu sejak saya pindah dari apartemen saya di Kuningan, tempat saya tinggal selama 10 tahun, ke apartemen di belakang Grand Indonesia, yang dekat dengan kantor saya.

Sekarang karena ekonomi condong, relatif mudah untuk bernegosiasi dengan pemilik, dan dari sisi menyewa, dimungkinkan untuk menegosiasikan diskon besar, tetapi sebagai pemilik sisi sewa, ada orang yang ingin menyewa dan orang-orang yang tidak ingin menyewa, tergantung pada kebangsaan dan struktur keluarga mereka.

Jika orang yang menyewa kamar menjadi penjahat seperti pengedar narkoba, tidak hanya pemilik ruangan tetapi juga agen real estat yang menengahi akan diselidiki oleh polisi, sehingga tampaknya orang Jepang itu dianggap "diam dan pandai membayar uang" jadi pemilik ingin sewakan kamar.

Karena dikatakan bahwa ideal investasi apartemen adalah "menjualnya dengan harga yang telah naik dua kali lipat harga setelah membiarkannya selama 8-10 tahun setelah membelinya dan memulihkan pokoknya," apartemen ini yang akan segera menjadi 10 tahun juga telah diiklankan untuk dijual, dan manager Century 21 juga bertanya setiap kali bertemu dengan saya.

  • Anda tidak berencana untuk membelinya?

Dalam hal ini, pertanyaan-pertanyaan berikut selalu diajukan.

  • Ada perjanjian pranikah, bukan?

Hak atas real estat di Indonesia dapat dikategorikan secara luas sebagai berikut

  1. Hak Milik (ownership).
    Hanya warga negara Indonesia
  2. Hak Guna Bangunan (building use right)
    Sebagian besar real estat atas nama perusahaan dapat diperpanjang selama 30 tahun ditambah 20 tahun.
  3. Hak Pakai (right of use)
    Ini adalah satu-satunya tempat tinggal dengan prasarana jangka tetap yang dapat diperpanjang selama 25 tahun ditambah 20 tahun dan merupakan satu-satunya properti yang dimiliki oleh warga asing (pemegang KITAS yang tinggal 183 hari atau lebih per tahun).
  4. Hak Guna Usaha (business use right)
    Ini dimungkinkan di situs bisnis besar dan dapat diperpanjang untuk jangka waktu 35 tahun ditambah 25 tahun.

Orang asing di Indonesia tidak dapat memiliki kepemilikan atas tanah (Hak Milik), jadi jika Anda membatasi diri pada level pribadi, Anda dapat membelinya atas nama orang Indonesia, atau Anda dapat membelinya dengan hak penggunaan (Hak Pakai) di namamu.

Lebih dari 15 tahun yang lalu, ketika teman saya di Jepang berinvestasi di sebuah rumah di Nusa Dua, Bali, ia mencantumkan namanya sebagai pemegang akta tanah (Sertifikat Tanah) dan namanya sebagai pemegang hipotek (tukang hipotek bisa menjadi orang asing Nasional).

Meskipun ada banyak cerita buruk tentang transaksi tanah di Indonesia, selama akta tanah disiapkan oleh Notaris (ahli menulis administrasi), tidak mungkin menjual properti yang digadaikan tanpa izin.

Dalam kasus teman ini, karena untungnya bahasa Indonesia dari nama itu adalah orang yang dapat dipercaya, penjualan itu dilakukan tanpa masalah, tetapi saya pikir ada risiko bahwa beberapa kondisi terlampir ketika menjual jika orang yang memilih salah.

Hak Pakai hanya merupakan hak untuk bangunan di atas tanah (Hak atas tanah), dan tampaknya dapat ditingkatkan menjadi Hak Milik (Meningkatkan Hak Pakai Menjadi Hak Milik) pada saat penjualan dengan biaya kepada negara, tetapi tanah subjek kurang dari 5.000 meter persegi, dan penggunaan tanah setelah konversi terbatas pada perumahan, dan tentu saja, pihak yang dapat dijual sebagai Hak Milik adalah orang Indonesia.

Notaris akan melakukan pekerjaan untuk Anda, tetapi Anda harus memiliki dokumentasi berikut, yang kira-kira apa yang seharusnya Anda lakukan

  • IMB (Izin Mendirikan Bangunan) untuk rumah tinggal.
  • Minta kantor pemerintah yang memiliki yurisdiksi atas area di mana tanah itu berada (kelurahan) untuk mengeluarkan dokumen "yang menyatakan penggunaan tanah untuk tujuan perumahan".
  • Untuk membuat akta perubahan (Notifikasi Konversi) di Notaris, Anda secara alami perlu memberikan dokumen identifikasi seperti KTP pemilik dan penjual, dan surat kuasa.
  • Kwitansi terbaru yang Anda terima dari balai kota ketika Anda membayar pajak properti (PBB = Pajak Bumi dan Bangunan).

Ada rumus untuk menghitung biaya yang harus dibayarkan kepada pemerintah, tetapi tidak baik untuk menulis tentang hal-hal yang tidak Anda alami, sehingga Anda bisa mendapatkan banyak hasil dengan mencari "Meningkatkan Hak Pakai Menjadi Hak Milik biaya?" atau semacam itu.

Pada Agustus 2016, selama properti memenuhi persyaratan tertentu (harga 5 Milyar atau lebih), Anda dapat membeli apartemen baru atas nama orang asing, tetapi kamar di apartemen adalah "kamar di gedung yang dibangun di tanah umum "seperti karakternya baca, dan haknya adalah" strata title "seperti di Jepang.

Sebuah perjanjian pranikah yang menentukan kepemilikan properti secara terpisah (pisah harta)

Misalnya, ketika pasangan Indonesia membeli dan menjual properti atas nama suami, persetujuan istri juga diperlukan.

Dengan kata lain, seorang Indonesia yang memiliki pasangan asing yang tidak bisa menjadi calon properti tidak dapat membeli properti karena itu di luar prinsip Harta bersama, tetapi dimungkinkan untuk melakukannya jika perjanjian pranikah (Perjanjian Perkawinan) adalah dibuat sebelum pernikahan dan pemisahan properti (Pisah Harta) ditentukan di dalamnya.

Membaca Perjanjian Perkawinan, yang saya buat di Notaris Denpasar beberapa minggu sebelum pernikahan, untuk pertama kalinya dalam waktu yang lama, saya menemukan bahwa peraturan dibuat sesuai dengan jenis bergerak (Brang-barang bergerak) dan real estat (Brang -barang tidak bergerak).

 

PASAL 1. Jangan mengacaukan hal-hal, hutang dan kredit, untung dan rugi, dll. Antara suami dan istri, tetapi pisahkan harta dan hutang sebelum dan sesudah pernikahan dan bertanggung jawab untuk itu.

  • Antara suami-isteri tidak akan terjadi pencampuran harta baik dari barang-barang, hak-hak mapun dari hutang-hutang, demikian pula segala pencampuran dari keuntungan dan kerugian atau dari penghasilan dan pendapatanpun tidak akan terjadi.Kekayaan dan hutang dari masing-masing pihak meskipun ada terjadi sebelum dan sesudah perkawinan dilakukan tetap menjadi hak atau tanggungan masing-masing pihak.

PASAL 2. Semua harta dan penghasilan istri adalah miliknya, dan dia tidak memerlukan persetujuan suaminya untuk mengelolanya (seperti menjualnya).

  • Pihak isteri berhak mengurus dan menguasai harta kekayaannya sendiri baik yang bergerak maupun tidak bergerak dan memakai segala penghasilan dan pendapatan untuk dirinya sendiri.Terhadap pengurusan itu pihak isteri tidak perlu dibantu oleh suami, tetapi meskipun demikian pihak isteri dengan ini diberi kuasa dengan kuasa tetap seperlunya oleh pihak suami untuk melakukan pengurusan tersebut dengan tidak usah mendapat bantuan dari pihak suami.

PASAL 3. Suami bertanggung jawab atas semua biaya hidup dan istri tidak dikenai biaya.

  • Biaya-biaya untuk rumah tangga, untuk mendidik dan memelihara anak-anak yang dilahirkan dari perkawinan mereka dipikul oleh pihak suami, sedangkan pihak isteri tidak sekali-kali dapat ditagih atau digugat perihal hutang-hutang yang berhubungan dengan biaya-biaya itu.

PASAL 4. Barang-barang yang diperoleh setelah menikah harus dikelola dengan sebuah gelar, dan mereka yang tidak memiliki hak milik istri.

  • Brang-barang bergerak yang oleh masing-masing pihak didapat dari apapun juga sesudah perkawinan dilansungkan wajib dibuktikan dengan surat-surat atau dengan pertelaan yang ditandatangani oleh kedua belah pihak dengan tidak mengurangi hak pihak isteri atau akhliwarisnya untuk membuktikan adanya barang-barang itu atau seharganya dengan bukti-bukti lain atau pengetahuan umum/jalan yang dimaksud dalam Undang-undang.Barang-barang bergerak yang tidak dapat dibuktikan dengan pertelaan tersebut atau surat-surat lain, bahwa itu kepunyaan pihak suami, tidak boleh dianggap sebagai kepunyaan pihak suami, tidak boleh dianggap sebagai kepunyaaan pihak suami, akan tetapi akan dianggap kepunyaan isteri.

PASAL 5. Pakaian dan ornamen milik pihak yang Anda gunakan sehari-hari, dan barang-barang harian di rumah milik istri Anda dan tidak tunduk pada definisi dalam dokumen ini.

  • Pakaian-pakaian dan perhiasan-perhiasan yang ada pada masing-masing pihak pada waktu perkawinan diputuskan atau pada waktu diadakan perhitungan menurut Hukum, akan dianggap sebagai kepunyaan siapa diantara pihak yang memakai atau dianggap biasa memakai barang-barang itu, sehingga terhadap barang-barang tersebut tidak akan diadakan perhitungan.Segala macam barang-barang untuk keperluan rumah tangga termasuk pula perabot-perabot makan, minum dan tidur yang ada didalam rumah suami-isteri pada waktu perkawinan diputuskan atau pada waktu diadakan perhitungan menurut Hukum akan dianggap kepunyaan pihak isteri, sehingga terhadap barang-barangtersebut tidak akan diadakan perhitungan.Akhirnya kedua belah pihak menerangkan, bahwa dalam perkawinan yang akan dilakukan itu, selain pakaian dan barang-barang perhiasan mereka masing-masing serta barang-barang perhiasan mereka masing-masing serta barang-barang lain yang sudah tercatat atas nama masing-masing pihak yang para penghadap menerangkan tidak perlu diuraikan lebih lanjut dalam akta ini, menerangkan masing-masing tidak membawa apapun yang perlu ditulis dalam akta ini.